Selon l'ASLOCA, moins d'un quart des locataires suisses ayant droit à une réduction de loyer l'ont réellement obtenue par le passé — ce qui signifie que plus des trois quarts d'entre eux laissent filer un droit pourtant garanti par la loi. Ce n'est pas que le droit n'existe pas : c'est qu'il ne s'active jamais tout seul. Le mécanisme du taux de référence hypothécaire fonctionne à sens unique en pratique, à la faveur des bailleurs, tant que le locataire ne fait pas le premier pas.

Un droit qui ne s'exerce pas tout seul

Le loyer suisse est indexé, pour une bonne part, sur le taux d'intérêt de référence hypothécaire publié chaque trimestre par l'Office fédéral du logement (OFL). Quand ce taux baisse, l'article 270a du Code des obligations donne au locataire le droit de demander une diminution de loyer — mais rien n'oblige la gérance ou le propriétaire à la proposer spontanément. Le taux est ainsi passé de 1,75% (décembre 2023) à 1,5% (mars 2025), puis à 1,25% (septembre 2025), un plancher historique où il est resté stable jusqu'en juin 2026 selon l'OFL. Chaque palier de 0,25 point de baisse ouvre en principe droit à une réduction de loyer de l'ordre de 2,91%, déduction faite du renchérissement que le bailleur peut légitimement répercuter. Sur plusieurs années et plusieurs baisses cumulées, l'écart peut représenter plusieurs centaines de francs par an et par ménage.

Or, comme le résume Michael Töngi, vice-président de l'ASLOCA Suisse, en septembre 2025 : « moins d'un quart des locataires ayant droit à une réduction en ont effectivement bénéficié par le passé ». Autrement dit, la baisse ne se répercute presque jamais d'elle-même ; elle attend une lettre recommandée qui, dans l'immense majorité des cas, n'est jamais envoyée.

Pourquoi un droit aussi simple reste-t-il si peu utilisé

Trois freins reviennent systématiquement dans le discours des associations de défense des locataires. Le premier est l'ignorance pure et simple du mécanisme : peu de locataires savent que le taux de référence existe, encore moins qu'il vient de baisser, et presque personne ne sait calculer à quelle réduction ce changement donne droit. Le bail signé des années plus tôt n'indique jamais ce lien, et rien dans le décompte de charges annuel ne le rappelle.

Le deuxième frein est la peur du conflit avec le bailleur ou la gérance. Beaucoup de locataires craignent qu'une demande de baisse ne détériore la relation, n'entraîne un examen plus pointilleux de l'état du logement, voire une résiliation déguisée — alors que la loi protège explicitement le locataire contre un congé donné en représailles à l'exercice de ce droit. Cette crainte, documentée par l'ASLOCA elle-même, pèse davantage sur les ménages en position de faiblesse (bail précaire, marché locatif tendu, méconnaissance de leurs droits).

Le troisième frein est administratif : il faut calculer la réduction exacte, rédiger une demande formelle, l'envoyer en recommandé avant l'échéance de résiliation du bail (en général trois à quatre mois avant le terme annuel), puis attendre une réponse du bailleur dans un délai de 30 jours — et parfois négocier ou saisir la commission de conciliation en cas de refus. Pour un gain de quelques centaines de francs par an, beaucoup renoncent simplement à franchir ce parcours.

C'est précisément cette friction qu'un service comme BaisseTonLoyer cherche à réduire : vérifier l'éligibilité en quelques minutes et générer une lettre déjà adaptée aux règles du canton, plutôt que de laisser chacun réinventer la démarche seul.

Ce que cela coûte collectivement

L'écart entre le droit théorique et son usage réel n'est pas anodin à l'échelle du pays. Les associations de locataires rappellent régulièrement que les hausses de loyer, elles, sont répercutées presque immédiatement par les bailleurs, alors que les baisses attendent une demande explicite — une asymétrie structurelle du marché locatif suisse. Tant que l'initiative reste entièrement à la charge du locataire, la loi profite avant tout à ceux qui savent déjà qu'elle existe.

FAQ

  • Une baisse de loyer est-elle automatique quand le taux de référence baisse ?

    Non. Le droit existe légalement (art. 270a CO), mais le bailleur n'est pas tenu de baisser le loyer spontanément. C'est au locataire d'en faire la demande écrite, en général par lettre recommandée.

  • Quel est le risque de demander une baisse de loyer à sa gérance ?

    La loi protège le locataire contre une résiliation donnée en représailles à une telle demande. Le principal risque réel est que le bailleur invoque le renchérissement ou d'autres coûts pour compenser une partie de la baisse.

  • Comment savoir si je suis éligible à une baisse de loyer ?

    Cela dépend de la date de signature ou du dernier ajustement de votre bail et du taux de référence en vigueur à ce moment-là, comparé au taux actuel (1,25% depuis septembre 2025). Un outil comme BaisseTonLoyer permet de vérifier cette éligibilité canton par canton et de préparer la lettre correspondante.

Sources